ख़रीद, किराया, लोन और बिक्री की मान्यताएँ डालिए: कुल फ़ायदा, ROI और सालाना IRR का अंदाज़ा देखिए।
Results are estimates for educational use only — not financial, tax or investment advice.
नतीजे सिर्फ़ शैक्षणिक अनुमान हैं — वित्तीय, कर या निवेश सलाह नहीं।
For education only; verify with official sources. / सिर्फ़ शिक्षा के लिए; आधिकारिक स्रोतों से जाँच लें।
Sale price = price x (1 + appreciation)^years. Rent income = monthly rent x (12 - vacant months) x years. Costs = annual running cost x years. Loan EMI = P x i x (1+i)^n / ((1+i)^n - 1), i = rate/12/100, n = tenure in months; balance after k months = P x ((1+i)^n - (1+i)^k) / ((1+i)^n - 1). Net sale proceeds = sale price - sale cost % x sale price - loan balance. Profit = net sale proceeds + rent - running costs - EMIs paid - own initial money (price + buying cost + one-time cost - loan). ROI = profit / (own initial money + EMIs paid). IRR is solved on monthly cash flows and annualised. Every rate here is an example input; stamp duty and registration vary by state.
बिक्री भाव = भाव × (1 + बढ़त)^साल। किराये की आय = मासिक किराया × (12 − खाली महीने) × साल। खर्च = सालाना खर्च × साल। लोन EMI = P × i × (1+i)^n ÷ ((1+i)^n − 1), जहाँ i = दर ÷ 12 ÷ 100 और n = महीनों में अवधि; k महीने बाद बकाया = P × ((1+i)^n − (1+i)^k) ÷ ((1+i)^n − 1)। बिक्री से हाथ आई रकम = बिक्री भाव − बिक्री खर्च % × बिक्री भाव − बकाया लोन। फ़ायदा = हाथ आई रकम + किराया − चलते खर्च − चुकाई EMI − शुरू में अपनी रकम (भाव + ख़रीद खर्च + एक बार का खर्च − लोन)। ROI = फ़ायदा ÷ (शुरू की अपनी रकम + चुकाई EMI)। IRR मासिक नकद-प्रवाह पर हल करके सालाना में बदला गया है। यहाँ हर दर उदाहरण वाला इनपुट है; स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्री राज्य के हिसाब से अलग हैं।
नीचे के पात्र और संख्याएँ काल्पनिक हैं; मक़सद सिर्फ़ यह दिखाना है कि अलग हालात में नतीजा कैसे बदलता है।
₹60 लाख का फ़्लैट, ₹35 लाख का लोन (9%, 20 साल), किराया ₹18,000, 5 साल बाद बिक्री। भाव-बढ़त 5% और बाक़ी दरें उदाहरण।
भाव और किराया बढ़ने के बावजूद ब्याज और खर्च ने अधिकतर फ़ायदा खा लिया। इसी फ़्लैट को बिना लोन के लेने पर ROI 24.87% और IRR 4.79% आता, यानी यहाँ लोन ने रिटर्न घटाया।
₹45 लाख की प्रॉपर्टी, ₹30 लाख का लोन (9%, 15 साल), किराया ₹15,000, 10 साल बाद बिक्री। भाव-बढ़त 6% (उदाहरण)।
लंबी अवधि में भाव की बढ़त और लोन का बड़ा हिस्सा चुकने से फ़ायदा बढ़ा। पर यह बढ़त 6% सालाना की मान्यता पर टिका है, जो गारंटी नहीं।
₹30 लाख की प्रॉपर्टी, ₹20 लाख का लोन (9%, 20 साल), किराया ₹12,000, साल में 2 महीने खाली, 3 साल बाद बिक्री। भाव-बढ़त सिर्फ़ 2% (उदाहरण)।
कम भाव-बढ़त और खाली महीनों के साथ ब्याज का बोझ मिला तो नतीजा नुकसान में रहा। छोटी अवधि में ख़रीद-बिक्री के खर्च भी भारी पड़ते हैं।
| मानी हुई बढ़त | बिक्री क़ीमत | कुल फ़ायदा | ROI |
|---|---|---|---|
| −3% | ₹51,52,404 | −₹23,03,291 | −45.08% |
| 0% | ₹60,00,000 | −₹14,64,171 | −28.66% |
| 3% | ₹69,55,644 | −₹5,18,083 | −10.14% |
| 6% | ₹80,29,353 | ₹5,44,889 | 10.66% |
| 9% | ₹92,31,744 | ₹17,35,255 | 33.96% |
सारी बढ़त मान्यताएँ हैं। देखिए कि कम बढ़त पर लोन वाला सौदा कितनी तेज़ी से नुकसान में जाता है।
| क़ीमत | मासिक किराया | सालाना किराया-आय |
|---|---|---|
| ₹30 लाख | ₹12,000 | 4.4% |
| ₹45 लाख | ₹15,000 | 3.67% |
| ₹60 लाख | ₹18,000 | 3.3% |
| ₹60 लाख | ₹25,000 | 4.58% |
किराया-आय सिर्फ़ किराये से सालाना कमाई का प्रतिशत है; भाव की बढ़त और खर्च इसमें नहीं हैं। संख्याएँ उदाहरण हैं।
| बिक्री क़ीमत | क़ीमत × (1 + बढ़त)^साल |
|---|---|
| शुरू में अपनी रकम | क़ीमत + ख़रीद खर्च + एक बार का खर्च − लोन |
| कुल फ़ायदा | बिक्री से हाथ आई रकम + किराया − चलते खर्च − चुकाई EMI − शुरू की अपनी रकम |
| ROI | फ़ायदा ÷ (शुरू की अपनी रकम + चुकाई EMI) |
| IRR | मासिक नकद-प्रवाह पर हल, फिर सालाना में |
| किराया-आय | मासिक किराया × (12 − खाली महीने) ÷ क़ीमत |
| स्टांप ड्यूटी | राज्य के हिसाब से अलग; इनपुट में अपनी दर डालें |
| इस पेज में क्या नहीं | आयकर, पूँजीगत लाभ कर, GST, कर छूट, प्रोसेसिंग फ़ीस, किराये की बढ़त |
प्रॉपर्टी ख़रीदने की बात होती है तो अक्सर यही सुनाई देता है: "किराया आ जाएगा, भाव बढ़ेगा, और लोन की किस्त भी निकल जाएगी।" सुनने में सब अच्छा लगता है, पर असल में कितना बचेगा, यह कोई नहीं बताता। Property ROI Calculator इसी का हिसाब लगाता है। यह ख़रीद से लेकर बिक्री तक का पूरा चक्र देखता है: ख़रीद की क़ीमत, ख़रीद के खर्च, सजावट या मरम्मत, किराया, चलते खर्च, लोन की किस्तें, बेचते समय के खर्च और आख़िर में बिक्री से मिली रकम।
नतीजे में आपको कुल अनुमानित फ़ायदा, ROI और सालाना IRR मिलते हैं। ROI बताता है कि आपकी लगाई कुल रकम पर कुल कितने प्रतिशत फ़ायदा हुआ। IRR समय को भी गिनता है: कौन-सा पैसा कब गया और कब आया, और उसे एक सालाना दर के रूप में बताता है। साथ में यह भी दिखता है कि बिना लोन के यही सौदा कैसा रहता, और किराये से सालाना आय क़ीमत का कितना प्रतिशत है।
यह एक शैक्षणिक अनुमान है। भाव की बढ़त, किराया, खाली रहने के महीने और ब्याज दर आपकी मान्यताएँ हैं, जो उदाहरण के रूप में भरी हैं। इनमें से कोई भी पक्का नहीं है। प्रॉपर्टी का भाव गिर भी सकता है और किराया रुक भी सकता है। आयकर, पूँजीगत लाभ कर और होम लोन की कर छूट इसमें शामिल नहीं हैं।
अगर आप रहने के लिए घर ख़रीद रहे हैं, किराये पर देने के लिए नहीं, तो Rent vs Buy जैसा calculator ज़्यादा उपयुक्त है। यह पेज निवेश की नज़र से है।
पेज पर बारह इनपुट हैं।
सबसे ऊपर बड़ी संख्या में कुल अनुमानित फ़ायदा दिखता है और उसके नीचे ROI और सालाना IRR। फिर आठ पंक्तियाँ आती हैं।
नीचे का संदेश नुकसान की स्थिति में पीला और नहीं तो सूचना वाले नीले रंग में आता है। तालिका में भाव की सालाना बढ़त −3% से 9% तक बदलकर कुल फ़ायदा और ROI दिखते हैं। चार्ट में फ़ायदे के हिस्से, यानी बिक्री से मिली रकम, किराया और खर्च तथा शुरू की रकम, पट्टियों में आते हैं।
कभी-कभी IRR की जगह "IRR तय नहीं" लिखा आता है। यह तब होता है जब नकद-प्रवाह ऐसे हों कि सालाना दर निकल ही न सके। तब ROI और कुल फ़ायदा देखिए।
| बात | सूत्र |
|---|---|
| बिक्री क़ीमत | क़ीमत × (1+बढ़त)^साल |
| अपनी शुरुआती रकम | क़ीमत + खर्च − लोन |
| कुल फ़ायदा | हाथ आई रकम + किराया − खर्च − EMI − शुरुआती रकम |
| ROI | फ़ायदा ÷ (शुरुआती रकम + EMI) |
मान्यता है कि किराया और खर्च पूरे समय स्थिर रहते हैं और EMI भी निश्चित रहती है। ब्याज दर बदलने (floating) का असर इसमें नहीं है।
पेज की शुरुआती संख्याएँ: क़ीमत ₹60,00,000, ख़रीद के खर्च 7%, एक बार का खर्च ₹3,00,000, 5 साल, भाव की बढ़त 5%, किराया ₹18,000 (1 महीना खाली), सालाना खर्च ₹36,000, बिक्री खर्च 1%, लोन ₹35,00,000 पर 9% और 20 साल। (सब उदाहरण।)
अब यही सौदा बिना लोन के सोचिए। तब शुरुआती रकम ₹67,20,000 होती, और कुल फ़ायदा लगभग ₹16,71,112। ROI लगभग 24.87% और सालाना IRR लगभग 4.79% आता। यानी इस उदाहरण में लोन ने रिटर्न बढ़ाया नहीं, घटाया, क्योंकि 9% का ब्याज प्रॉपर्टी की कुल कमाई (किराया लगभग 3.3% और भाव की बढ़त 5%) से भारी पड़ा।
भाव की बढ़त बदलकर देखिए। इसी लोन वाले सौदे में बढ़त 0% रहे तो कुल नतीजा लगभग −₹14,64,171 और ROI −28.66% बनता है। बढ़त 6% रहे तो फ़ायदा ₹5,44,889 और ROI 10.66% होता है। बढ़त 9% पर फ़ायदा ₹17,35,255 और ROI 33.96% है। यह तालिका दिखाती है कि लोन के साथ नतीजा भाव की बढ़त पर कितना निर्भर है।
ऊँची बढ़त डालने से नतीजा अच्छा दिखता है। 0% और ऋणात्मक बढ़त भी आज़माएँ ताकि जोखिम का अंदाज़ा हो।
स्टांप ड्यूटी, रजिस्ट्री और दलाली मिलकर शुरू में ही कई प्रतिशत ले जाते हैं। छोटी अवधि में यह बोझ भारी पड़ता है।
किराया पूरे साल मिलेगा, यह मानना जोखिम है। कम से कम एक-दो खाली महीने रखकर हिसाब बनाएँ।
अगर प्रॉपर्टी की कुल कमाई ब्याज दर से कम रहे, तो लोन से रिटर्न घटेगा।
स्टांप ड्यूटी राज्य, क्षेत्र और ख़रीदार के प्रकार पर निर्भर होती है। उदाहरण की जगह असली दर डालें।
किराये की आय और बिक्री के मुनाफ़े पर कर लगता है और होम लोन पर छूट मिल सकती है। यह सब यहाँ नहीं है; कर-सलाहकार से पूछें।
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